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【中国税务报】预售房产完工后,收入和成本何时结转 2019.11.1

预售房产完工后,收入和成本何时结转

2019年11月01日 版次:07        作者:林辉

最近,笔者遇到了这样一个案例:房地产开发企业预售未完工房产,在房产竣工后未及时结转成本和收入,进行税会差异调整,给自身带来了税务风险。

案 例

房地产开发企业甲公司于2017年5月开始预售一处楼盘,合同约定的房产交付时间为2019年10月。该楼盘于当年售罄,累计实现预售收入1亿元。2018年6月,楼盘竣工,甲公司随即办理了竣工备案,并结算计税成本4000万元。

对于企业应何时结转成本和收入,税企双方存在争议。

甲公司财务人员认为,应于2019年确认收入并结转相应成本,计算完工产品实际毛利额,并转回销售未完工产品预计毛利额。根据《企业所得税年度申报表(2017年版)》附表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填表说明,销售未完工产品转完工产品确认的销售收入,指此前年度已按预计毛利额征收所得税,本年度结转为完工产品,会计上符合收入确认条件,当年会计核算确认的销售收入金额。转回的销售未完工产品预计毛利额,指此前年度已按预计毛利额征收所得税,本年度结转为完工产品,会计核算上确认为销售收入,转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额。而房地产企业的会计核算,一般以交楼时间确认主营业务收入实现。据此,企业在2019年基于权责发生制的会计核算要求所确认的收入,同样符合税务处理要求,符合填表规定。

税务机关认为,应在2018年度结转完工产品,计算实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,并入当年度企业应纳税所得额。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉》(国税发〔2009〕31号,以下简称31号文件)第三条的规定,除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;二是开发产品已开始投入使用;三是开发产品已取得了初始产权证明。据此,企业已经在2018年度办理竣工备案,符合31号文件所规定的产品完工时间,应于2018年结转收入和成本。同时,由于企业延迟结转,可能使得2018年度企业所得税应纳税所得额少计收入,造成了税款的少缴,则需要补缴税款,并缴纳相应的滞纳金。

分 析

笔者认为,企业应该在2018年度结转完工产品成本,并按照31号文件的规定,相应作出纳税调整。

根据31号文件第六条的规定,企业通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认销售收入的实现。但由于企业完工结算前,尚不能准确核算计税成本,为此,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,再计算其实际毛利额。

同时,根据31号文件第三十五条的规定,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前,选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

笔者认为,31号文件与《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填表说明,两者的着眼点不同,但实际并不冲突。《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填表说明,之所以强调“会计上符合收入确认条件”或者“会计核算确认为销售收入”,主要是为了避免企业仅在该表中填报“转回销售未完工产品预计毛利额”栏次,而未在会计或者税务上确认销售收入,并计算实际毛利额,进而产生申报错误,造成少缴税款。当然,如果在会计核算上,企业尚不符合收入确认条件,暂时也不应通过该表进行纳税调整。

建 议

实务中,企业如果发生先预售后完工的情形,应该在办理竣工备案年度结转实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,通过《企业所得税纳税申报表》“其他”栏次进行纳税调整。待企业在会计核算中确认收入并结转成本的当年,再通过《企业所得税年度申报表》附表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的“转回销售未完工产品预计毛利额”栏次进行调整,并注意附表与主表相应栏次的调整。

房地产开发项目周期长、涉及税款大,容易产生税务风险。因此,建议房地产企业的财税人员,加强相关政策文件的系统学习,正确理解不同文件规定的内涵和侧重点。如果存在困惑,应及时与主管税务机关沟通交流,避免因政策理解存在偏差导致税务风险。

(作者单位:国家税务总局佛山市顺德区税务局)



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